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直管公房承租人的拆迁维权

2013-04-27 13:48  来源:北京市盛廷律师事务所

    直管公房承租人的拆迁维权
   【事实概要】
   2000年的4月伊始,蔡阳(化名)与三里屯房管所签订公有住宅租赁合同,承租了南三里屯新2楼内的XX号房屋,建筑面积约23.6平方米。2006年7月,通盈首都花园工程动迁,蔡阳就此开始了一轮拆迁维权之旅,并于  2007年3月15日委托杨在明律师作为他的维权同盟。3月底,蔡阳以被拆迁人身份收到了《北京市城市房屋拆迁估价结果报告》,货币补偿总额约18万。4月中旬,拆迁人以蔡阳为被申请人提起裁决申请,朝阳区房屋管理局对此予以受理,并通知蔡阳参加裁决前的调解谈话。当维权之旅跟随时令迈入萧萧深秋时,60万拆迁补偿款带来的补偿协议为本案画上了句点。
    【办案掠影】
   办案第一阶:谈话当先!
     4月下旬,朝阳区房屋管理局如期召开了裁决前的调节谈话。在已掌握的材料基础上,杨在明律师事先拟好了谈话思路,从而做到了谈话过程中的有备无患:有力、到位地指出拆迁人在蔡阳个案中的严重法律错误,尤指拆迁主体不当——蔡阳的法律地位为承租人,依法不能直接列为被拆迁人!
    办案第二阶:中止裁决申请为继!
    继谈话之后,被拆迁人及其代理律师迅速由被动转为主动,以主体错误为由向朝阳区房屋管理局申请中止裁决。该申请得到了房管局的认可,遂做出了中止裁决的决定!这一决定的做出,致使拆迁人的拆迁程序主动权之  优势消失殆尽,从而也为下文将要谈及的第三阶办案奠定了基础——拆迁人满怀诚意地邀请被拆迁人回到对席谈判程序!
    办案第三阶:技术谈判垫后!
    和谐的前提是妥协!拆迁纠纷化为和谐的必经途径在于被拆迁人与拆迁人其中一方的妥协。前述两阶段的法律运作,已然创造了由拆迁人作出妥协的可能性。那么,由可能性向必然性的转换,则依赖于富含技术性的谈判。经过如此的几轮谈判之后,拆迁人最终做出了其最大限度内的妥协,接受了被拆迁人一方所主张的补偿价位。此时,和谐的到来显得那么充分、昂然!
   【律师说法】
    相较众多的拆迁纠纷维权案,蔡阳一案的办案思路凸显为单一主线模式,即以一个“点”为突破口,历经一番厉兵秣马式的穷追猛打后实现委托人的预期值!当然,这种拆迁维权模式依赖于显性违法“点”的存在。就本案来讲,这个“点”即是被拆迁人主体认定的错误——在缺乏转换条件的情况下,拆迁人误将房屋承租人直接列为被拆迁人,从而在源头上抹掉了拆除标的房屋的合法性。陷入此种境地的拆迁人才会果断地接受不利益,以低姿态与“被拆迁人”重新达成补偿协议。


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