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企业拆迁

盛廷拆迁律师文集(八):企业拆迁评估中应该注意的问题

2013-12-05 17:27  来源:北京市盛廷律师事务所

  随着我国城镇化进程的加快,大规模的房屋拆迁和企业拆迁还将持续一段时间,对于被拆迁企业主来说,最关心的莫过于怎样拿到合法的补偿,怎样能够获得更高的合法利益。北京盛廷律师事务所路永强律师在多年的法律实践中总结,多数被拆迁企业不太重视企业拆迁评估,或不重视企业拆迁评估程序甚至不重视企业拆迁评估报告,这是大错特错的,企业拆迁评估直接影响到企业拆迁补偿结果,也是启动法律程序维权过程中的重要事实依据。因此,重视并做好企业拆迁评估是企业主在拆迁过程中的首要任务。

  一、法律依据。

  国有土地企业评估依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”、《国有土地上房屋征收评估办法》等等规定。

  集体土地上企业评估:《土地管理法》、《物权法》、《中小企业促进法》、省市一级地方法规和规则政策性文件等。

  二、从事实角度讲需要注意的问题。

  工厂拆迁,涉及企业的人、财、物,产、供、销,影响到企业的方方面面,因此,对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂拆迁的政府,还涉及作为当事人的企业,因此,又不能不予以重视。一般来说,工厂拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失,可分为三个阶段,即:拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示,即开始从零开始逐渐上升(拆迁准备阶段),上升至最高值(拆迁阶段),然后从最大值逐渐下降至零(拆迁后生产恢复阶段)。

  下面,就这三个阶段分别进行一些分析:


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