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盛廷拆迁律师文集(五):停产停业损失补偿标准及存在的问题

2013-12-05 17:02  来源:北京市盛廷律师事务所

  目前,随着中国城镇化速度的加快,拆迁的广度和深度都在不断的增加,拆迁中遇到的问题也在不断增多。盛廷律师在多年办理拆迁案件中总结发现:关于企业拆迁和门面房等商业用房拆迁过程中停产停业损失的补偿标准,各地做法不一,评估标准各异,下面简单总结一下,也提出一些建议,以便相关问题能够更好的解决。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)第17条规定对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿。《征收条例》第23条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。《国有土地上房屋征收评估办法》第14条规定停产停业损失由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。但由各省、自治区、直辖市基本还未制定《房屋征收停产停业损失补偿办法》,在目前的国有土地房屋征收工作中停产停业损失的补偿工作存在很多难以解决的问题,因此该项立法应尽早出台。

  本文通过对目前征收工作中停产停业损失补偿工作中出现的问题进行梳理,对出台相关立法提出建议。

  一、关于停产停业损失补偿过程中出现的问题

  1.停产停业损失的具体内涵不清

  《征收条例》中并未对停产停业损失具体包括的内容进行规定,只规定了根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。停产停业损失包括直接损失,包括停产停业期间的经常性费用开支,即已得利益或现有财产的减损;也包括间接损失,包括停产停业期间可能发生的盈利,即将来可得利益或可得财产。若停产停业损失的内涵不确定,在征收当事人协商或评估依据的制定上就没有一个确定的标准。

  2.承租人的地位不清

  《征收条例》未把承租人或实际使用人列入征收当事人的范围内,造成在征收补偿过程中对承租人或实际使用人的权利保护没有法律依据。虽然承租人与房屋所有权人存在合同关系,可以通过违约责任来救济其权利,但是征收作为一种不可抗力,一般人并不会在合同中就不可抗力造成的损失进行约定,造成合同双方风险自负,使得承租人的权利得不到保障。对于非住宅的补偿中,很多情况下包括室内装饰装修价值、机器设备等搬迁费用、停产停业损失等内容,实际上都是承租人的损失。但根据目前的规定,这些损失仍然是征收人与被征收人协商的内容,不包括承租人。这种情况立法现状造成实际工作中,征收人与被征收人达成了协议同意交房,但承租人不同意不予搬迁,使得房屋征收不能顺利进行。


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