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房屋征收

公房拆迁不同于一般拆迁,都该注意些什么呢?

2015-08-19 11:13  来源:北京市盛廷律师事务所

今天各大门户网站都出现了一则同样的新闻:一女子在家洗澡被全裸拖出,其家被强拆。该女子所在社区称正在调查此事。这算的上是天降横祸了,既没接到拆迁公告而且还被裸体从浴室拖出来。私有房拆迁我们遇见的比较多,了解自然也就全面一点。人们很少听说公有房拆迁,因此不了解。公有房拆迁要注意什么呢?
 
一、公有房的种类
 
根据公有房产权人的不同,公有房可以分为三种:
 
(一)直管公有住房,指由政府接管,国家负责新建、扩建、收购、出租及修缮的住房,其中大多数由政府房地产管理部门直接管理,少部分则免租给单位使用。
 
(二)单位自管产住房,指全民所有制和集体所有制的单位和企业所有的住房,俗称企业产。
 
(三)行政事业单位作为产权人,分配或出租给单位员工居住和使用的房屋。一般情况下,只有前两种公产房能够上市交易。
 
二、公有房拆迁应该注意哪些事项呢?
 
1、公有房屋拆迁补偿公,房产权人不应有别于私房产权人
 
房屋所有权的性质,房屋的产权可分为公有和私有公房,按管理权属的不同又分为单位自管公房和直管公房,在我国目前的管理体制和管理模式中,直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理,房地产行政主管部门作为直管公房所有人的代表,依法行使占有、使用、收益和处分的权能,与国家授权单位自管的公房一样领取了《房屋所有权证》。
 
公房的所有人作为拆迁关系中的主体之一,其权益理应与其它的所有权主体一样,受到公平、公正的保护,在制订政策和执行政策当中,应保持法规的严肃性和一致性,制订的公房拆迁补偿行政规定,不应有别于私房的拆迁补偿额度和利益分配方法,否则,将有悖于新《条例》保护拆迁当事人的合法权益之立法目的。
 
2、公有房屋拆迁补偿遵循等价有偿的民事原则
 
房屋所有权和土地使用权共同构成房地产的所有权,房地产所有权人依法享有占有、使用、收益、处分的权利,公房经租中,房地产所有权人行使自己的处分权、收益权,将占有权、使用权交给承租人,承租人从房地产所有权人处取得占有权、使用权就必须支付相应的代价——给付租金,这是一个等价有偿的双务民事活动。
 
拆迁也属于民事行为,新《条例》在修改过程中尤其注重坚持《民法通则》所确定的民事主体地位平等、自愿公平、等价有偿的民事原则,平等地保护民事主体的权益,所以,在拆迁过程中,房地产所有权人应该获得所拆除的房地产价值,包括区位价、重置价及附属物的补偿价,而使用人应该取得因房屋被拆迁使用权灭失的损失补偿,包括过渡费、拆迁费等。承租人是否应该取得区价补偿呢?
 
承租人同样应享有,但承租人享有的不是房屋的区位价,而是使用权的区位价,因为拆迁,承租人从原有区位迁出,对生活造成了不便,因此我们在制订过渡费、搬迁费等拆迁费用标准时,也应结合房屋的区位价等级差,确定相应的补偿比例,在过渡费、搬迁费等给承租户的补偿中予以体现,即遭受了多大的损失,就得到多大的补偿,更得体现等价有偿的原则,而不是从房地产所有人应得利益中挖出一块来贴补承租人。
 
3、公有房屋拆迁补偿遵循意思自治、协商一致的民事原则
 
房屋所有人取得重置价结合成新的补偿,区位价等补偿给承租人,被拆迁人与房屋承租人的租赁夭系在拆迁补偿后自动解除,违反了民事活动中民事主体自愿平等、意思自治的原则,租赁双方不能协商一致的,就解除不了租赁合同,而现有的公房已被拆迁,如何安置使用人呢?拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换,产权调换的房屋,由原承租人承租,被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同,拆迁人提供的安置房也是实行等价交换,超过或不足的价值,互找差价,应该按照双务合同中的权利义务对等的方法,结合情势变更原则,由租赁双方协商解决。 公房是国家财产(或集体财产,本文仅指作为国家财产的公房),不能作为私人财产被继承。公房承租人对于所承租的公房只有居住权,和极其有限的处分权。


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