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北京拆迁系列五十九:承租商户从0补偿到270万补偿

2013-04-28 09:56  来源:北京市盛廷律师事务所

     【事实概要】
      2010年4月8日,一位神情凝重的准委托人走进了著名的盛廷律师事务所,盛廷团队律师接待了他。
来访者名叫刘立伟(化名),在北京市石景山区苹果园大街物美天翔便利超市苹果园店三层经营一家网吧。因北京燕金源置业有限公司自2008年9月19日动迁石景山区苹果园交通枢纽商务区土地一级开发建设项目,刘立伟的网吧经营生涯顿时陷入“水深火热”之中:不仅被拆迁人燕金源置业有限公司告知一分钱的补偿都没有,还被物美天翔便利超市告上法庭,要求其立即腾退网吧占用房屋,并交纳2008年12月25日至2009年3月30日期间的租金。2009年7月,石景山区人民法院判决支持了物美天翔便利超市的所有主张。
百般绝望中,刘立伟决定把金牌律师维权当做最后那根“救命稻草”,于是便有了文章开篇的那一幕。面对两位巾帼比肩须眉的精英女律师,刘立伟以几近恳求的口吻表达了希望二律师代理他的案件的愿望,并娓娓道来导致他拆迁之殇的故事……
      番外篇——错综复杂的商铺租赁
      2005年7月4日,刘立伟与郭风(化名)签订《房屋租赁合同》,约定刘立伟从郭风处承租位于北京石景山区物美天翔便利超市苹果园店二层的房屋,用于经营网吧,房屋面积为760平米,每年交纳租金15.75万元。双方还约定合作期限为14年(即到2019年7月3日为止),合作方式为每年续签一次租赁合同。郭风对于物美天翔便利超市苹果园店二层的房屋享有的权利属于使用权,因为该房屋是他从物美天翔便利超市租赁而来。而让人称奇的是,物美天翔便利超市对该房屋享有的权利也是使用权,权利因其与房屋实际产权人北京宏润投资经营公司建立租赁关系而产生。
     2009年4月,因动迁之故,刘立伟与郭风因深陷诉讼泥潭,便没有继续签订合同,只是在事实上维持着租赁关系,刘立伟仍然继续租赁并给付租金。
    【办案掠影】
     办案第一阶:牵一发而动全身的拆迁许可证之诉
      盛廷团队律师担起刘立伟的维权重任之时,距离二审开庭只不过短短数日。根据二律师的经验值估算,这一二审程序很难有推倒一审程序判决的胜算,因为权利人物美天翔便利超市已经与原始承租人郭风解除了租赁合同,随着郭风对涉案房屋占有、使用的权利消失,刘立伟所办的网吧也就丧失了郭风转移给他的占有、使用权。基于这样的思考,盛廷团队律师一面积极准备应对租赁风波二审之诉,一面开始深入挖掘寻找“他山之石”。
经过对案件详细信息的层层梳理,盛廷团队律师得出初步判断:涉案拆迁项目的合法性命脉——拆迁许可存在一明一暗两项违法:明的违法是,没有依法进行拆迁公告;暗的违法则是,这种政绩工程名目的拆迁十之八九存在着实体审查义务履行不足。了然于心之后,二律师决定挥出正义之剑。


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